Bonus Facciate: tra proroga, controlli e rischi

Com’è ormai noto, il “Bonus Facciate” è un’agevolazione fiscale introdotta con la Legge di Bilancio 2020 (Articolo 1, commi 219-224, della legge n. 160 del 27 dicembre 2019).

Il Bonus Facciate rientra nel novero di quelli che sono ormai conosciuti come bonus edilizi: superbonus (110%), bonus ristrutturazioni, ecobonus, bonus verde, bonus mobili.

Il Bonus Facciate nasce, in particolare, con lo scopo di riqualificare il patrimonio edilizio esistente al fine di abbellire le nostre città: dopo il grande successo del 2020 e del 2021 è stato prorogato fino al 2022 ma con qualche sorpresa (ATTENZIONE !).

 

Ma come funziona il Bonus Facciate?

• Quali interventi copre il Bonus Facciate?
• Chi può accedere al Bonus Facciate?
• Quali vantaggi offre il Bonus Facciate?

Bonus facciate 2022: proroga sì ma ATTENZIONE!

• Più controlli da parte del Fisco

Il Bonus Facciate può costare caro: Come tutelarsi senza  perdere denaro

L’importanza del Contratto e delle clausole specifiche

• Conclusioni dal nostro Studio Legale

 

Come funziona il Bonus Facciate?

Il Bonus Facciate può essere richiesto per realizzare interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti purché ubicati in determinate zone. Per poter accedere al Bonus Facciate è infatti necessario che gli immobili siano situati nelle zone A e B, così come definite nel decreto ministeriale n. 1444/68. A scanso di equivoci meglio rivolgersi preventivamente al proprio comune per verificare la zona ove è ubicato il proprio immobile o per ottenere il rilascio di relativa certificazione urbanistica.

Quali interventi copre il Bonus Facciate?

I lavori coperti dal bonus devono riguardare le facciate esterne, purché visibili in tutto in parte da strada pubblica, degli immobili situati nelle già menzionate zone A e B. 

In via esemplificativa gli interventi che possono beneficiare dell’agevolazione sono:

• rinnovamento e consolidamento della facciata esterna (limitatamente alle strutture opache, ossia non trasparenti. Sono escluse le vetrate, le finestre, verande e simili)
• pulitura e tinteggiatura delle pareti
• interventi su balconi, ornamenti e fregi
• lavori su grondaie e pluviali, parapetti e cornici
• spese per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (per esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica)
• costi strettamente correlati alla realizzazione degli interventi quali installazione dei ponteggi, tassa per l’occupazione del suolo pubblico e per altri diritti, smaltimento dei rifiuti di costruzioni, etc.

Chi può accedere al Bonus Facciate?

 

Tutti i contribuenti residenti e non residenti che possiedono o detengono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto dell’intervento di ristrutturazione o di ripristino, possono beneficiare del bonus facciate.

Ecco che dunque sono ammessi all’agevolazione:

• le persone fisiche
• gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
• le società semplici
• le associazioni tra professionisti
• i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

È necessario essere proprietari dell’immobile su cui vengono eseguiti i lavori ?

No, è sufficiente trovarsi nel possesso o detenzione dell’immobile, situazione che si riscontra, oltre che tipicamente in chi ha congiuntamente la proprietà e il possesso del bene,  anche nei soggetti che:

• detengono l’immobile in base ad un contratto di locazione regolarmente registrato
• siano nudi proprietari o titolari di diritti reali di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superfici
  

 

Quali vantaggi offre il Bonus Facciate?

Se fino al 31 dicembre 2021 con il Bonus Facciate era possibile recuperare sino al 90% dei costi sostenuti nel 2020 e 2021, con la legge di bilancio 2022 (Legge n. 234 del 30.12.2021) la detrazione è stata abbassata al 60 %.

Ma di fatto, come si realizza l’agevolazione?
Si può godere del Bonus Facciate sotto forma di:

1) detrazione fiscale:  ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo da far valere nella dichiarazione dell’anno di sostenimento delle spese e nei nove anni successivi. Ma attenzione l’importo che non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun annualità non può essere utilizzato in diminuzione dell’imposta dei periodi successivi o chiesto a rimborso.

 
In alternativa alla detrazione diretta il contribuente può optare per:

2) c.d. sconto in fattura      

3) cessione del credito (di imposta).

Vediamo di cosa si tratta.

 

 

Lo sconto in fattura consiste in una riduzione (quindi un vero e proprio sconto)  che può arrivare fino al valore della detrazione fiscale massima spettante per legge sul corrispettivo dovuto ed anticipato dall’impresa che ha effettuato gli interventi oggetto del bonus.
L’impresa, a sua volta, recupererà il contributo scontato al committente come credito d’imposta.

Per capire invece come funziona la cessione del credito d’imposta, dobbiamo chiarire cosa si intende per credito d’imposta : qualsiasi credito di natura tributaria che un soggetto vanta nei confronti dello Stato o altro ente pubblico (Regione, Comune, etc.) e che può essere destinato a diminuire le imposte o chiesto in rimborso nella dichiarazione dei redditi.

In altre parole il contribuente beneficiario del Bonus Facciate può scegliere di cedere il credito d’imposta derivatogli dall’esecuzione e dal pagamento degli interventi agevolabili a un soggetto terzo (banche, istituti finanziari, etc.) in cambio di liquidità: in questo caso il cessionario userà a sua volta il credito acquisito per compensare i versamenti dovuti all’erario.

Utile sapere che nel caso di interventi sulle parti comuni degli edifici non è necessario che tutto il condominio scelga lo sconto in fattura o la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante: alcuni condòmini potranno scegliere di beneficiare della detrazione e altri dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Bonus facciate 2022: proroga sì ma ATTENZIONE  !

La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato il Bonus Facciate per le  spese documentate e rimaste a carico del contribuente per tutto l’anno 2022.

E’  stato però notevolmente ridotto l’importo della detrazione che dal 90% del 2020 e 2021 è passato al 60%.

Inoltre proprio per il fatto che il Bonus Facciate è risultato essere una delle agevolazioni fiscali più gettonate anche sotto il profilo dei tentativi di frode (arrivati a sfiorare il miliardo di euro) il Decreto Controlli prima e la Legge di Bilancio poi hanno previsto degli importanti correttivi per bloccarne il dilagare e individuarle sul nascere.

Per coloro che scelgono di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura è infatti ora obbligatorio presentare il visto di conformità da parte dei soggetti abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni e l’attestazione asseverata della congruità delle spese da parte di tecnici abilitati. 

Più controlli da parte del Fisco 

Per reprimere possibili frodi a danno dello Stato l’amministrazione finanziaria sta intensificando e diversificando le attività di controllo.

In via preventiva l’Agenzia delle Entrate può ora sospendere gli effetti delle comunicazioni delle cessioni in caso di :

• Mancata o scarsa coerenza e regolarità dei dati indicati rispetto a quelli in possesso dell’Agenzia delle Entrate;
• Anomalie rispetto ai soggetti coinvolti nella cessione del credito e nei lavori;
• Ripetitività delle operazioni di cessione del credito da parte degli stessi soggetti
  in presenza di posizioni palesemente incoerenti rispetto ai presupposti soggettivi e oggettivi.

Restano invece inalterati i controlli con conseguenti sanzioni tributarie e/o penali nel caso di:

– lavori eseguiti nell’ inosservanza delle prescrizioni normative
– lavori non eseguiti realmente o diversi rispetto a quelli dichiarati in fattura
– lavori sovrafatturati: i lavori descritti sono realmente stati svolti ma il costo fatturato non è congruo rispetto ai prezziari 

– fatture inesistenti o che riferiscono l’operazione a soggetti diversi da quelli effettivamente coinvolti.

Il Bonus Facciate può costare caro: Come tutelarsi senza perdere denaro

 

Posta la nuova obbligatorietà del visto di conformità e dell’asseverazione della congruità delle spese, gli adempimenti a carico del committente, degli intermediari e delle imprese esecutrici sono più pressanti e li espongono a maggiori rischi.

Il rischio più grande ? La perdita dell’agevolazione fiscale.

Ma i rischi non finiscono qui.

Ricordiamo che gli interventi coperti dal Bonus Facciate (ed in generale da tutti i bonus edilizi) dal punto di vista giuridico rientrano nella fattispecie contrattuale dell’appalto. 

Il contratto d’appalto è definito dall’art.1655 c.c. come:

“il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.

Quindi, escludendo i casi di atti o accordi fraudolenti tra le parti, la ditta appaltatrice o il direttore lavori ben potrebbero causare la perdita dell’agevolazione fiscale in capo al committente, come del resto quest’ultimo potrebbe pregiudicare il buon fine della pratica di sconto in fattura nel caso di mancanza dei requisiti soggettivi per l’ottenimento della stessa.

Un’eventuale errore o disattenzione dell’impresa edile, in concorso magari con progettisti e il direttore dei lavori, possono comportare conseguenze tali da portare all’esclusione dell’agevolazione fiscale.

In particolare ci riferiamo alle caratteristiche dei materiali utilizzati, alla durata dei lavori, alla congruità dei prezzi delle opere eseguite, ma non solo…. 

L’importanza del Contratto e di Clausole Specifiche

È importante quindi tutelarsi sia in qualità di committenti dei lavori che in qualità di impresa edile o progettista tramite contratti accurati e specifici.

Purtroppo, è prassi frequente, soprattutto in caso di interventi edilizi “minori” (come quelli ammessi dal bonus facciate), che l’incarico all’impresa appaltatrice sia conferito oralmente o per mezzo di scritture private incomplete o semplici preventivi controfirmati.

Se già normalmente l’accordo tra due soggetti, non supportato da un adeguato contratto dà adito a interpretazioni contrapposte che spesso sfociano in contenziosi, un lavoro in appalto di questo tipo, conferito senza adeguato contratto scritto, può generare problematiche a cascata che rischiano di annullare i benefici del conseguimento di qualsiasi bonus.

A maggior ragione se il committente ha iniziato i lavori facendo affidamento assoluto sulla concessione dell’agevolazione e non abbia quindi la liquidità necessaria per pagarli nel caso in cui la pratica fiscale non vada a buon fine. 

Sottolineamo infatti che se non pattuito in apposito contratto l’impresa appaltatrice non è tenuta a rispettare i requisiti di legge necessari affinché il committente possa ottenere l’agevolazione fiscale, ma è obbligata solo e semplicemente ad eseguire i lavori in conformità alle regole dell’arte.

A tal proposito per evitare spiacevoli sorprese è essenziale dotarsi di contratti specifici che includano clausole che ci tutelino e garantiscano ad ampio raggio, a titolo esemplificativo: 

• • L’inserimento della condizione essenziale che i lavori siano progettati ed eseguiti in modo da fruire dell’agevolazione fiscale
  • La sussistenza in capo al committente dei requisiti soggettivi per beneficiare dell’agevolazione
  • Le tariffe in chiaro e la quantificazione finale delle detrazioni fiscali
  • L’impegno dell’impresa a terminare i lavori entro il termine ultimo essenziale del 31.12.2022 
• La previsione di una penale nell’ipotesi di ritardi nei lavori, imputabili all’impresa ovvero al Committente, che comportassero l’impossibilità di godere del beneficio fiscale con la rinuncia a qualsiasi rivalsa.

Conclusioni del nostro Studio Legale

Non c’è dubbio che il Bonus Facciate (come del resto tutti i bonus edilizi) rappresenti un’allettante opportunità per tantissimi privati ed imprese, opportunità che per la rilevanza dei vantaggi economici che consente di ottenere, imporrebbe di dotarsi di contratti efficaci ed efficienti in grado di tutelare nell’immediatezza e di garantire nel futuro.

Non bisogna infatti mai dimenticare che gli errori, anche di terzi, potrebbero ricadere, sul beneficiario della detrazione piuttosto che sull’impresa esecutrice anche a distanza di molto tempo dall’ultimazione dei lavori, basti pensare al caso di revoca dell’agevolazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

_____________

Attenzione:
Le informazioni sopra riportate non sostituiscono una consulenza legale specifica resa direttamente all’interessato ma hanno il solo scopo di commentare per fini divulgativi la normativa in vigore. La disciplina sul tema in oggetto potrebbe variare per effetto di disposizioni concomitanti e/o successive alla pubblicazione datata 27/1/2022.